本项目主要釆取“再活化”方法，保留现存800余所老宅子，按照“城市针灸术”理念进行历史人文修复，发展特色旅游、特色民宿、特色小吃等业态。积极贯彻落实实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，强化历史文化保护、塑造城市风貌。推进以人为核心的新型城镇化。针对保护类的老旧房屋，从保护城市空间肌理角度，积极开展整修，改善居住条件，留住城市历史记忆。
一、项目名称
项目名称：某历史文化名镇保护利用项目
二、项目时间
工程拟于2021年11月开工，计划于2022年6月竣工，施工期为7个月。
三、项目建设内容
本项目内容分为“房屋修缮”、“居民环境提升”、“市政基础设施提升改造”三部分。
1、既有房屋修缮
既有房屋修缮区域包含15个区块，涉及修缮建筑面积6437.42平方米，室内装修面积6437.42平方米，景观面积8627.15平方米。总占地面积12901.63平方米。按照《某历史文化名镇保护规划》等相关规划要求，对建筑进行结构加固、破损墙体、屋顶修缮以及区域院落景观改造等。
2、村民居住环境提升
主要包括修复破损外墙面及外墙清理粉刷，增加道路景观等。
3、市政基础设施提升改造
提升改造内容包括道路改造提升、给排水、雨污水改造工程、电力改造提升、智能通信系统、照明系统、垃圾桶设立、以及导览系统等工程。
四、项目总投资
本项目建设投资14,876.01万元，包括工程费用13,003.09万元，工程建设其他费用1,439.64万元，基本预备费433.28万元。
五、资金筹措
本项目总投资为15,023.01万元，计划使用专项债7,000.00万元，期限为20年。建设期投资由财政安排自筹资本金8,023.01万元，除资本金外的其余资金通过发行专项债筹集。
六、项目预期收益
1、固定收益
根据本项目的经营规划，项目建成后实施单位将与社会运营方签署委托运营协议，运营期限为20年，每年按照商业部分建设投资额的5%从项目委托运营方取得固定收益，该项目商业部分投资约为8,082.97万元，初步估算每年可分回的固定收益为404万元，偿债期总计可实现固定收益8,080.02万元。
2、超额收益：
超额收益部分将采用税后净利润五五分成的形式在委托方和运营方之间分成，计算本项目可实现超额收益。偿债期总计可实现超额收益4,674.70万元。
（1）委托运营收入
本项目计划打造精品民宿一处，房间数为30间，每年可售间夜为10950间，夜价格800元，初始入住率为40%，初始年度可产生营业收入（含税）350.4万元，每五年入住率增长10%，运营期总计可产生民宿收入9,636.00万元；
改造后的四处区域将经营特色餐饮，包括：私房菜、咖啡、火锅等，计划实现餐位数为210个，平均单人餐标100元，平日翻台率为0.8，节假日翻台率为1.6，每年可实现餐饮收入806.40万元，运营期总计可产生餐饮收入16,128.00万元；
项目建设后可实现的商业出租面积为3729.71平方米，平均出租的单价为2.8元/平方米/天，租金价格每五年环比增长10%，运营期总计可产生房屋租赁收入8,845.20万元。
（2）经营成本及相关税费
根据本项目的经营规划及成本预测情况，运营期间成本主要包括工资及福利费、维修费用、其他费用及相关税费等，其中：工资及福利费用按每年人均10万元，计划员工数（不含餐饮雇员）为8人，年均80万元计算；维修费按照商业部分投资的2%计算；餐饮经营成本率（含人工成本）约为30%；每年固定收益404万元将以项目管理费的形式从委托运营公司的营业利润中扣除；同时考虑增值税、房产税、税金及附加、所得税费用对项目营业总成本的影响。
综上所述，项目偿债期内的净收益为12,754.72万元。
七、收益与债券平衡情况
根据对项目预期收益与运营成本费用测算结果，本项目在债券存续期内可用于偿还专项债券本息的项目净收益为合计12,754.72万元。项目拟发行专项债券总规模为7,000.00万元，经测算，债券存续期内债券本息合计自发行之日起债券存续期应偿还的融资本息为10,631.25万元。
因此，本项目债券存续期内可用于偿还专项债券本息的项目净收益总额12,754.72万元，对应偿还全部融资本息合计10,631.25万元，本项目资金覆盖倍数为1.2倍，项目具备较强的偿债能力。
八、案例分析总结
经过详细测算，本项目在专项债存续期间有较为充足、稳定的经营收益，可覆盖债券存续期间的各期本息偿还的需求，专项债到期后仍有资金结余。总体而言，通过发行地方政府专项债券的方式，满足某历史文化名镇保护利用项目的资金需求。
通过本项目的实施，将有力地展现某古镇文化历史传承，实现城市更新，提升人民居住环境。
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