·驼富邦
建业，这艘巨轮还能行多远？
2022年，是建业三十而立之年！
在这一年，建业历经两次裁员，节衣缩食大搞“瘦身”运动，并迎来30年来的首亏！上半年净亏56亿元！
年初，万科郁亮振臂高呼：地产业处于黑铁时代，今年是背水一战的一年，要么死，要么活，没有中间状态！
而建业的境遇似乎与此“不谋而合”。
继“11月裁员7000人”风波后，建业又陷入“爽约赖账”“被执行人”等负面消息中。
最近，一封由建业被裁员工执笔《写给胡葆森董事长的一封公开信》在朋友圈疯传，内容大意是当下的建业很难，可失业在家的建业前员工生活更是捉襟见肘。看在昔日为建业发展付出苦劳的薄面上，恳请集团能兑现承诺，解决部分生活经济压力，让我们在寒冬中看到生存的希望！
不过，也有传来关于建业的好消息。一方面，建业先后与国有四大银行河南分行签署合作协议，并获得超500亿元的授信额度。可最终结果将会如何呢？
另一方面，建业控股获得河南企业百强第十名。不过生死存亡之际，在建业眼里，这个虚无缥缈的排名还没有“一个小目标”来得实际！
01
走到十字路口
一个月前，建业地产再次大裁员的消息在行业内引起剧震。此时的建业给被裁员工承诺的是分期支付“N+1”离职补偿金！
根据员工离职时协议，薪资结算及离职日期统一为2022年11月15日；所有缓发工资分两次支付，2022年12月10日支付50%；2023年1月10日支付50%。补偿金支付节奏根据离职协议签订日期约定：2022年11月15日(含)前签订的，分12个月支付完毕：2022年11月15日至2022年11月20日期间签订的，分18个月支付完毕。
业内人士及被裁员工，纷纷为建业的企业担当竖起大拇指！
然而，时间到了，建业却“爽约”了！
有自媒体爆料，建业原计划在12月10日向被裁人员支付所欠的部分工资、未报销费用及首期离职补偿金等，但至今未按约发放。
而近期一封被裁员工向胡葆森所写的公开信，给建业违约落下实锤！
员工签了离职协议，但建业目前仍然存在欠薪、补偿、退房款甚至连社保都没交够等问题，以至于员工连失业保险金都无法申请。员工因此在信中恳请建业解决部分工资、跟投、退房款、理财和社保，以度过冬天。
有内部员工爆料，建业曾在2020年推出员工购房福利政策。虽然宣讲时承诺2021年7月可办理退款手续，但如今退款一拖再拖，承诺的利息不兑现，本金也不再提。虽然退房协议上约定，分12期付完，但现在第一个月都没有人管。
这意味着，员工不仅被欠工资、欠社保、欠补偿金，甚至还替建业背上了银行贷款！
除被爆出批量裁员后赖账，建业还不得不面对昔日伙伴、供应商们对企业的大量诉讼。
近日，建业住宅集团（中国）有限公司新增多笔被执行人信息，仅在12月19日就增加了7条，执行标共计约190万元，其中执行法院多为郑州高新技术产业开发区人民法院。
建业住宅集团（中国）有限公司，成立于1992年，注册资金23.6亿元，是建业地产全资子公司，实控人胡葆森。据天眼查显示，截至目前，建业集团有失信被执行人53条，被执行人442条，被执行总金额2.45亿元，开庭公告613条，涉案案由以票据纠纷居多，占约89%。建业因票据纠纷等官司败诉，有履行能力但拒不履行，导致企业及法人被限制高消费多达78次。
另外，据上海票交所了解到，河南建业住宅集团的商票，已经持续荣登10期逾期名单，建业系的商票贴息已高达36%，贴息远远高于市场平均水平。据三方小程序《票眼》显示建业系已累计开出约74亿的票据，未来6-12个月内还有约30亿的商业承兑汇票需要兑付。
不仅如此，建业还面临物业合同营收严重下滑。根据官方披露数据，建业集团2022年前11个月取得物业合同销售总额217.86亿元，同比减少56.2%；总合同销售面积309.58万平方米，同比减少53.6%。从过去11个月的单月销售表现看，建业2022年的合约销售规模或将在230亿元左右，不及2021年601.5亿元的一半，同比下滑61.7%。
此前，胡葆森已将2022年的目标销售额从年初的530亿元，下调至400亿元。现在看来，这一目标恐怕也难以完成，2019年的千亿营收已成为遥远的过去。
截至2021年末，建业地产总资产1458亿元，总负债1331亿元，负债率高达91%。
胡葆森曾在2022年8月投资人沟通会上表示：“我已经快70岁了，借债还钱天经地义，只要企业不倒，今后还会坚持还债。”
面临补偿金违约、员工欠薪、面对纠纷被执行2.45亿元、30亿票据需兑付、物业销售严重下滑、超90%负债等众多问题，三十而立的建业走到了十字路口！
令人担忧的是，压倒骆驼的最后一棵稻草，将在何时出现？一切充满未知。
02
造血式自救+输血式他救
在自我变革或救赎这条道路上，建业使出了很多杀手锏，目的只有一个：还债！
2022年初，建业与电建、中海等央企巨头合作，并进行内部管理架构调整，优化编制。
相比这次，今年11月建业第二次裁员才是动真格，内部员工透露，裁撤人员涉及建业体系内4大上市公司：建业新生活、建业地产、中原建业、筑友智造科技。裁员总人数近8000人。
3月底，建业将旗下所有商业项目以“10年7个亿”为代价全部“转租”给万达商管。郑州的建业凯旋广场、建业凯旋汇于今年9月份同时更名“万达坊”，并低调开业！
5月，建业旗下“电影小镇”、“戏剧幻城”两大文旅项目易主河南国资。
6月，建业以6.88亿港元“贱卖”29.01%股权给河南铁投，河南铁投成为建业地产第二大股东。与此同时，小麦、大蒜换房，更让河南地产“老大哥”丢失了最后的体面。
8月份，郑州市政府“百亿纾困基金”方案出台，首个落地项目为建业旗下的郑州北龙湖金融岛写字楼项目，资金通过收购的项目股权注入建业。
直到建业地产公开披露，如期偿还2022年到期的5亿美元债务后，我们才明白，建业一系列“瘦身”自救、贱卖股权等种种操作都是为了还债！
将时钟拨回2021年，当建业发出求救信并催还50亿元欠款时，其早已深陷沼泽。
雪上加霜的是，建业地产8月份披露2022年上半年净亏损在56.05亿元，这是其成立30年来的首次亏损！
此外，公开资料显示，目前建业地产在未来6-12个月内将有大规模离岸债务到期，包括2023年4月至11月到期3只共计9亿美元的债券，面临着较高的再融资风险。而目前建业地产的流动性资金并不能满足公司未来6-12个月的所有偿债义务。
建业地产的非限制现金余额从2020年的226亿元降至2021年的59亿元，截至2022年6月仅有36亿元，这是因为该公司在融资紧张的环境下使用内部现金资源偿还了大部分到期债务。
在高额负债这座大山面前，房子难卖、项目营销资金回流受阻、短期集中兑付压力较大的背景下，建业地产前路依然坎坷！
在今年12月份，建业先后与中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国工商银行等国有四大银行河南分行签署合作协议，并获得超500亿元的授信额度。而这一部分资金何时到账，又能支撑建业走多远？还充满未知。
值得一提的是，早在2021年11月，建业与中原银行签署合作，并获100亿元授信。但后来并未有实质性动作。
03
风光不再，迎接下一个十年？
当建业步履维艰时，坊间“救建业”呼声四起！
为什么救？因为河南只有一个建业，建业只有一个胡葆森。
2021年末，建业集团公开的员工人数近3万人（此时正商1.2万人，康桥不足5000人）。2021年，建业集团实现销售额1310亿，纳税额71.4亿。据说纳税超过烟草，在河南排第二。
另外，建业在2019年底实现河南省122个县级城市全覆盖，推动河南城镇化发展，截至2021年底开发项目累计交付面积约774万㎡，涉及就业人员达100万。
对于建业而言，昔日的辉煌早已不再，30年是一个坎，企业创始人时代，终究会成为过去时！
上世纪80年代，毕业于郑大外语系英语专业的胡葆森被分配到河南纺织品公司做外贸。一年后，在全国外贸系统业务员外语测试时，胡葆森考了个河南第一！
1982年，凭借优异成绩和良好的外在形象，胡葆森被河南省外经贸厅委派到香港工作。因工作表现优秀，此时27岁的胡葆森被组织提为副处级干部。后成为中原国贸的副总经理兼在河南香港的豫港公司总经理，并在香港定居。
1989年，因当时复杂因素，河南体制内企业被解散。风华正华的胡葆森失去了“铁饭碗”，决定选择留在香港，并染指房地产，靠炒楼花赚到1000多万。
1992年，当一曲春天的故事伴着“第二次南巡”的脚步唱响中国时，怀揣梦想的胡葆森回到家乡河南，并开创河南中外合资创办房地产企业的先例，即现在的建业。
此前十多年的外贸从业经历，让胡葆森全身镀金，磨砺出长远战略眼光和出类拔萃的综合能力，使他对创业大环境、地产市场有明确判断！
1993年，建业在郑州开发的首个项目是占地367亩的金水花园，一炮而红。此后的胡葆森在商业人脉圈、资本市场长袖善舞，并一发不可收拾！
2002年，成立十年的建业开启了省、市、县、镇、村“五级市场联动”， “根植中原”“让河南人民都住上好房子” 的经营理念深深扎根。
2012年，建业二十周年，面对媒体时，葆森这么说：“每一个房地产老总都应该树立正确的价值观，确定自己公司发展的方向和目标；找准自己产品的定位和区域定位，建立自己的‘根据地’；学会亮出自己的‘绝活’，培育自己的核心竞争力。”
走不出河南的建业，背后或许困于掌舵者的执念与情怀！
2019年，建业终于实现销售额1011.5亿元，跨入千亿级阵营。但这背后，是负债规模的持续扩大。从2016年开始，建业的负债规模从373亿元增至2021年的1330.63亿元，负债率从82%上升到91%，逼近100%的监管红线。
早在四年前，胡葆森曾表示，等到2022年公司成立30周年，要好好办一办，那会年轻的职业经理人也都起来了，自己就少干点。
十年前，成立20年之际，建业包下了整个郑州会展中心高调庆祝了一阵子。但今年，建业内部员工表示，外部只是配合营销做了些感恩回馈策划，内部只在食堂切了蛋糕。毕竟公司到了生死存亡之际！
在今年8月份投资人业绩发布会上，胡葆森表示：建业过去30年坚守河南，在第4个十年还会坚守在这个阵地，坚守信用底线。
说到这里，建业被裁员工不妨再坚持一下，等一等，给建业多一点时间，要相信掌舵人老胡能守住信用底线！
人到半坡路更陡，船到江心浪更急。三十而立的建业，下一个十年将会如何？
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撰文/编辑：木易
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