作者 | 罗乾波
出品 | 睿诚研究院
2023年1月13日消息，长沙天心区黑石铺城市更新片区项目结果公布，中标候选第一名为中建国际投资集团有限公司（联合体牵头人）、中建国际投资集团有限公司（联合体成员)、中建海嘉建设工程有限公司（联合体成员)。
招标资料显示，黑石铺片区城市更新项目位于长沙市天心区黑石铺街道，北至湘府路，西至湘江南路，东至芙蓉南路，南至三环线、雀园路以及黑石路；项目总面积约9914亩，可出让面积1057亩，总投资额约316亿元。该项目将采用统一规划、分期实施、滚动开发的模式，项目开发建设周期约为5-8年。
从招标内容来看，招标人作为本项目被授权的实施主体，以市场化方式运作本项目，自负盈亏。按照“投资、建设+股权合作”的方式，根据自身财力状况以及项目实际需要，通过公开招标程序选定本项目的社会资本进行合作开发。本项目将采用“一二三级联动”的模式组织项目实施。
简析：
经睿诚研究院观察，本项目的落定，说明天心区城市更新又大大推进了一步，新开铺、九峰、黑石铺等项目逐渐落子成局；中建五局、葛洲坝、电建、华润、中房、中建国际，各央企纵队纷纷抢滩布点，逐步将天心区“催熟”，沉睡多年的沃土也将逐步焕发出新的生机。
曾经稍微落后于其他区域的天心区，也开始大肆发力，要借城市更新的大风口来抢跑区域和经济的发展。
对此，我们睿诚研究院独家认为，本事件有三大意义：
首先，从企业角度来看，中建国际入主黑石铺，就企业而言，表明“中海系”，在以二级市场摘牌雨花区天华村两安用地模式、参与城市更新之后，已经不满足于“点式”的参与法，需要参与更大面积和规模的片区类城市更新项目，以便分享城市进化的巨大蛋糕。
尤其是天心区这些城市更新项目的位置不错，区域内相关资源相对较好，基本处于城市的重点区位，为房企重点补仓的兵家必争之地。
中建国际作为“中海系”中，偏重于工程投资业务的一大主力，此次摘冠黑石铺城新项目，既是对长沙城市更新业务的有力尝试，也是为中海等关联公司创造拿地机会的强力铺垫，当然根据相关政策，并不能保证二级土地的成功摘牌，可相对而言，会比别人稍微又有优势一点。
其次，就区域发展来讲，黑石铺片区的开发，将引发两个改变，一是，南向拓展加速，二是从芙蓉南路的成熟区带向江边非成熟区带辐射，而且在天心区规划的南部新城的整体版图上，黑石铺处于“心脏”级位置，以前一直缺少强大驱动引擎，除了机场的影响之外，整个区域内缺少“动力源”，大量老房子、物流等中低端产业扎堆和占用大量土地，区域形象混杂，制约着开发品质的有效提升。
现在，以黑石铺为中间节点和推进器，新开铺到黑石铺、黑石铺到南端，上中下基本可以有效联动，而能有效破解区域被隔断、过去发展速度较慢，和江边沉淀过多优质土地“待字闺中”、而不能出让变现和转变为相应产能的尴尬境遇，也将大大推动区域内的成熟带向南发展。
其中，重点可以逐步拉开天心区临江一带的格局，以形成南部区域的城市排面。同时，可与再往南的奥体中心、省图书馆等社会公益性产业类项目进行有效呼应，两者联手，基本可以补全南部新城城市性相关产业的结构。
其间，随着黑石铺的不断开发和成熟，常态性居住和商务类人流的持续导流，必将不断激活临江土地的价值，也将给相关产业项目带来价值的加成。
其三，从全长沙的城市更新发展及比较来看，天心区与南部新城，发展历史、客观受限条件等，束缚依然存在，曾经想突破限制的优势项目和条件不多，这也是造成这些区域存量土地较多和发展缓慢的一个重要原因，黑石铺片区项目的规划动因、中建国际的愿意进来等，在区域发展趋势、可能性、企业因素等之外，长沙奥体中心项目的落位和启动，是其中的一大推动力。
为何这样讲？
有一个细节可以作为此判断的参考依据。
睿诚研究院注意到，黑石铺城市更新项目，从2022年1月27日天心区政府首次发布招商公告、到12月22日发布招标公告、到2023年1月13日公布最后中标单位，整整耗时一年，这在其他城市更新项目上面比较少见。
主要是因为，以前，黑石铺项目所处位置，很多社会资本不太看好，大家都很纠结。
这不像九峰城改项目，靠近芙蓉南路、旁边成熟项目和社区较多等，对社会资本来说，在众多制约下皆是一个巨大的考验，而且还需要一二三级联动，压力极大。
比如，诸如土地出让难题、规划资指标的有效实现、周边配套的匮乏、未来销售价格及去化速率的匹配等，都是摆在桌面上的现实问题，导致该项目在招商上难度较大，故而费时费力。
就连近在身侧的电建，于本项目投标时都没有参与，也可反映出其中的一些问题。
你能说是简单的排排坐吃果果吗？
所以，我们睿诚研究院认为，最后中建国际能够进来，在其积极拓展工程类业务的基础上，如其他企业一样，原来并不是有多么看好这个项目的未来收益等。
对此，我们推测，其中，长沙奥体中心项目以及申办2029年第十六届全运会的加持和拉力，给了中建国际很多信心。
譬如，2022年11月，湖南省国士空间规划委员会 (以下简称“省规委会”)审议通过了《长株潭绿心中央公园总体设计》，明确了长沙奥体中心的建设要求。接下来，该片区将按照申办全运会的标准，规划建设奥体中心 (一场两馆) 、省体职院和省训练基地等重点项目。
2023年2月22日，湖南省体育工作会议在长沙召开，会议透露，2023年，正式启动长沙奥体中心公园建设。
由此可见，上述两大新闻显示，长沙奥体中心项目的动作越发频繁，建设也走在黑石铺城市更新项目的前面了，将可以为黑石铺项目的推进提供一些客观的支撑。
当然，这里并不是说，奥体中心的利好和先发动作，就是中建国际下定决心的核心原因，毕竟外部利好只是充分条件而非必要条件，真正打动中建国际的原因还是项目在招标公告中所列明的项目合同里的核心模式，即——基础三费+运营补贴+绩效考核之本底收益模式的设计体系（见下图所示），内外结合之下，才有了中建国际的真正出手。
似乎有点扯远了，如果有机会，我们以后再来说下黑石铺项目的资金运作模式。
黑石铺项目招商的成功，至少说明天心区在城市更新上面，迈出了更大的步子和取得了更好的成效。
因此，睿诚研究院也认为，从全长沙的城市更新来看，天心区黑石铺城市更新片区项目，能够在多种磨难之下得以成功，是天心区的成功、也是长沙以南发展的成功、更是整个长沙城市提质和提速的一大成功。
说其是从许多限制条件中突围出来、和杀出一条血路，也不为过。
黑石铺，是天心区的黑石铺；也是湘江边的黑石铺，更深长沙的黑石铺。
其意义，不仅仅是一个简单的城市更新项目或区域开发这么简单。
在此，只讲一点，黄浦江、珠江等两岸的核心区域，哪一个不是城市的繁华重地、人声鼎沸。为什么长沙湘江南区依然只有三两盏灯、稀稀拉拉的就值得思考。
这，也难以代表湘江的深厚底蕴。
黑石铺，关联南北、承东启西，勾连长株潭，战略价值不言而喻。
至此，你还会将其视为一个无伤大雅的城市更新项目吗？
未来：
其中的参与者，都将被湘江铭记！
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